השקעות נדל"ן בארצות הברית – כל מה שאתם צריכים לדעת

בשלב הראשון של תהליך ההשקעה, הלקוח המשקיע ייפגש עם יועץ משקיעים מומחה בנדל"ן שפועל ברחבי ארה"ב. המטרה של הפגישה הינה איתור ואפיון הצרכים האישיים של הלקוח על מנת למצוא נכס  שעונה באופן אופטימלי לכל המטרות של ההשקעה ויעמוד בדרישות שלו בצורה מיטבית. לשם כך יועץ המשקיעים, בשיתוף עם כל גורמי המקצוע האחרים הרלוונטיים, יבינו מהו התקציב שאותו המשקיע יכול ומעוניין להשקיע, מהו המיקום שבו הלקוח מעוניין לאתר נכסים להשקעה, מהו אופי וסוג הנכס שהוא מעוניין לרכוש וכו'. לאחר איתור דרישות, מטרות וצורכי הלקוח, ניתנים לו טיפים שונים והצעות עבור נכסים אטרקטיביים.

כיצד מתבצע תהליך רכישת הנכס?

• לצורך הרכישה של הנכס בפועל, המשקיע נדרש להמציא מסמך המכונה POF שמונפק ע"י הבנק בו למשקיע יש חשבון. המסמך מהווה עדות וראיה לכך שלמשקיע ישנם המשאבים הכלכליים הדרושים לרכישה של הנכס. כאשר בידי המשקיע קיים הסכום המלא הנדרש לביצוע עסקת הרכישה, יש להציג ולהגיש צילום או העתק מצב החשבון. במידה והמשקיע נטל משכנתא לצורך ההשקעה, יהיה עליו להציג מסמך מתאים מהגוף שמלווה אותו המציג גם את גובה המשכנתא שהוא לקח.
• בשלב השני מוגשת למוכר הנכס ההצעה בצירוף המסמך שמגבה ומאשר את היכולת הכלכלית של המשקיע. בשלב הזה, ייתכן שהמשקיע יתבקש ויידרש להעביר תשלום מקדמה, כאשר המוכר מחויב להשיב להצעה בתוך זמן מוגבל שהוסכם ומפורט בהצעה. במקביל, חשוב לוודא את התקינות של הנכס ובמידת הצורך להגיש דו"ח שמפרט ליקויים קיימים ותיקונים שנדרש לבצע על מנת לאשר את הנכס למגורים.
• בשלב הבא תושג הסכמה עם הצד המוכר לגבי מחיר הרכישה והמוכר יחתום על ההצעה שהקונה הגיש. מהרגע הזה, לרשות הצדדים עומדים שלושה ימים בהם הם רשאים לערער על ההסכם והחוזה, כאשר, בדרך כלל, הערעור מתבצע באמצעות עורך דין. לאחר שהחוזה נחתם, הנכס עובר בדיקה מקיפה על ידי אנשי מקצוע מטעם חברת ההשקעות ויועץ המשקיעים.
• בתום תהליך הרכישה ועל מנת לסגור ולסיים את העסקה, הכסף עבור הנכס מועבר לחשבון הנאמנות של חברת ההשקעות ובתיאום עם יועץ משקיעים, הסכום מועבר למוכר ומתבצעת העברת בעלות על הנכס.

בנוסף, בהתאם לחוק בארה"ב חשוב לדאוג לרכישה של פוליסת ביטוח לדירה ולהסדיר את נושא המשכנתא במידה ונלקחה. לאחר רכישה של נכס בארה"ב, מקובל להיעזר בשירותיה של חברת ניהול שדואגת לטיפול שוטף בנכס. התפקיד של החברה הינו לתחזק את הנכס ולדאוג בכל הנוגע להשכרתו. דמי הניהול משולמים לחברה מדמי השכירות.

מיסוי נדל"ן בארה"ב

• ביטוח הנכס – משולם בתשלומים חודשיים או אחת לשנה, כאשר העלות משתנה בהתאם לשווי הנכס, היקף הפוליסה ועוד והיא עומדת על כ –  $30 עד $100 בממוצע לחודש.
• ועד בית  – כאשר רוכשים בית, דירה בבניין מגורים או בקומפלקס יש לשלם עבור הוצאות תחזוקה ותיקונים על הבית.
• דמי ניהול – משולמים לחברת ניהול מדמי השכירות שהיא גובה מהדיירים. העלות נעה בממוצע בין 8% ל- 10% מגובה דמי השכירות.

גובה המס הנהוג בארה"ב עומד על 10% ל- 35% וזאת בהתאם למדרגות המס השונות.